보증금 안전 · yaho 가이드검증완료
깡통전세 판별법 (전세가율·시세)
✅ 꼭 챙기세요💰 보증금 회수 가능성 판단
선순위 근저당+보증금이 시세를 넘으면 깡통. 전세가율 80% 초과·신축빌라는 경매 시 보증금을 못 건진다.
💡 '전세가율 80%'는 안전선이 아니라 경고선이다. 집값이 떨어지면 80%도 순식간에 깡통이 된다.
광고가 말하는 것
전세가가 매매가에 가까우면 그만큼 집이 안정적이라는 뜻이다.
실제 메커니즘
깡통전세 = (선순위 근저당권 등 채권 + 내 보증금)이 주택 매매가(경매 낙찰가 기준)를 초과하는 상태. 전세가율(전세금÷매매가)이 80%를 넘으면 위험, 전세가+기존 대출이 매매가의 70%를 넘으면 깡통 확률이 높다. 경매로 넘어가면 낙찰가는 시세의 70~80% 수준이라, 전세가율이 높을수록 보증금 회수가 불가능해진다. KB시세·실거래가·HUG 안심전세앱으로 시세를 교차 확인하고, 시세 자료가 없는 신축은 특히 위험.
⚠ 함정
- •신축 빌라·다가구는 객관적 시세가 없어 부풀린 분양가에 속기 쉽다 — 인근 실거래가로 역산해야 함
- •다가구주택은 나보다 먼저 들어온 다른 세입자 보증금(선순위)이 등기부에 안 보여서, 전입세대 열람·확정일자 부여현황을 따로 확인해야 함
- •'전세가율 80% 이하면 안전'이라는 통념 — 하락장에선 보증보험 가입조차 거절되는 매물이 된다
✓ 이득 보는 사람
- · 전세 세입자
- · 신축 빌라·다세대·다가구 계약자
- · 보증보험 가입 가능 여부를 미리 가늠하려는 사람
✗ 비추 대상
- —
검증 점수 (rubric)
12 / 12
- 실질 현금 절감포인트·조건부는 낮게, 실제 현금일수록 높게
- 조건 난이도실적·약정·대상제한이 없을수록 높게
- 함정 없음자동 원복·제외대상·숨은 비용이 없을수록 높게
- 대상 명확성이득/비추 대상을 분명히 쓸 수 있는가
- 유효성마감·소진 전인가
- 접근성신청이 현실적인가, 디지털 약자도 가능한가
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